Haus nach der Trennung: Verkaufen oder auszahlen? Die ehrliche Rechnung

Wenn eine Beziehung endet, verschiebt sich alles auf einmal. Die Zukunft, die man sich gemeinsam ausgemalt hatte, gilt plötzlich nicht mehr und mitten in diese Umbruchszeit fällt eine Entscheidung, die niemand jemals treffen wollte: Was wird aus dem gemeinsamen Haus?

Ich erlebe es immer wieder, dass Paare diese Frage möglichst lange vor sich herschieben. Das ist verständlich. Hinter jeder Zahl steckt schließlich eine Erinnerung und über Quadratmeter zu sprechen fühlt sich merkwürdig an solange man in dem Zuhause wohnt, dass man eigenhändig eingerichtet oder sogar vollständig neu gebaut hat.

Solange ihr miteinander im Gespräch bleibt, stehen euch zwei gangbare Wege offen. Entweder ihr verkauft gemeinsam oder einer bleibt im Haus wohnen und zahlt den anderen aus. Auf dem Papier klingen beide unkompliziert. Dahinter steht allerdings jeweils eine Rechnung, die in Gesprächen am Küchentisch fast immer zu klein ausfällt.

Genau darum geht es in diesem Beitrag: um eine ehrliche Vorstellung davon, was die beiden Wege wirklich bedeuten.

Kurz zu mir: Ich bin Immobilienmaklerin und Immobilienbewerterin, keine Rechtsanwältin und keine Steuerberaterin. Eine rechtliche oder steuerliche Beratung darf ich euch nicht geben und ich möchte das auch gar nicht. Was ihr hier findet, ist eine Orientierung. Ein Überblick darüber, welche Fragen überhaupt im Raum stehen und an wen ihr euch damit wenden solltet.

Zuerst einmal: Wem gehört eigentlich was?

Vor dem ersten Gespräch über Optionen lohnt sich ein Blick auf die Ausgangslage. Drei Ebenen geraten dabei regelmäßig durcheinander und aus dieser Vermischung entstehen die meisten Missverständnisse.

Das Grundbuch sagt, wem die Immobilie gehört. Dort sind eure Miteigentumsanteile eingetragen, häufig hälftig, manchmal aber auch nach einem ganz anderen Schlüssel. Diese Anteile bilden die Grundlage dafür, wem welcher Teil des verbleibenden Erlöses zusteht. Was vorab noch abgeht – das laufende Darlehen etwa oder die Verkaufskosten – sowie mögliche Ausgleichsansprüche zwischen euch können das Ergebnis allerdings noch verschieben.

Der Zugewinnausgleich ist eine ganz eigene Rechnung. Er betrachtet nicht das Haus für sich, sondern euer gesamtes Vermögen. Wer im Grundbuch steht, sagt also noch wenig darüber aus, was am Ende bei wem ankommt. Diese Aufstellung gehört in die Hände einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Familienrecht.

Der Darlehensvertrag bildet die dritte Ebene. Für eure Bank zählt einzig, wer seinerzeit unterschrieben hat. Weder der Eintrag im Grundbuch noch die Frage, wer aktuell im Haus wohnt, spielt dabei eine Rolle.

Weg 1: Gemeinsam verkaufen

Dieser Weg steht hier aus gutem Grund an erster Stelle, denn er führt in der Praxis am häufigsten zu einem Ergebnis, mit dem beide Seiten leben können. Er schafft belastbare Zahlen anstelle von Vermutungen. Vor allem aber ist er der einzige Weg, bei dem niemand auf das Wohlwollen einer Bank angewiesen ist.

Dieser Unterschied wird oft unterschätzt. Entscheidet sich einer für die Übernahme, muss die Bank eine neue Finanzierung zusagen und den anderen aus der Haftung entlassen und dabei hat sie erheblichen Spielraum. Beim Verkauf hingegen wird das Darlehen aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Das ist kein Ermessen, sondern schlichte Abwicklung.

Wie es abläuft: Die Immobilie wechselt zum Marktpreis den Besitzer, aus dem Erlös wird der Kredit getilgt, und was übrig bleibt, verteilt sich entsprechend den Miteigentumsanteilen. Beide haben anschließend Kapital in der Hand, um einen neuen Anfang zu machen. Wie die Rückzahlung im Einzelnen abläuft, besprecht ihr mit eurer Bank.

Den Verkauf regelt ihr am besten über einen Makler oder eine Maklerin. Gerade, wenn man sich in solch einer emotionalen Situation befindet, sollte euch jemand die Organisation abnehmen, die Besichtigungen durchführen und als Ansprechpartner für euch da sein.

Worauf ihr achten solltet: Wirklich frei seid ihr beide nur dann, wenn der Erlös die Restschuld tatsächlich deckt. Bleibt am Ende ein Betrag offen, haftet ihr dafür weiterhin gemeinsam. Eben deshalb gehört eine realistische Einschätzung des Marktwerts an den Anfang und nicht ans Ende.

Und noch ein Punkt, der gerne übersehen wird: Ein laufendes Darlehen lässt sich nicht einfach beenden. Eine Trennung oder ein bevorstehender Verkauf kann durchaus ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung begründen. Ob dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ausfällt, hängt von eurem konkreten Vertrag und von den Umständen ab. Es gibt Konstellationen, in denen sie entfällt, etwa wenn euer Darlehen ohnehin bereits zehn Jahre läuft. Es gibt aber auch Fälle, in denen sie schnell eine fünfstellige Summe erreicht.

Fragt frühzeitig nach: Bittet eure Bank um eine konkrete Berechnung, bevor ihr über Preise und Verteilung sprecht.

Weg 2: Einer übernimmt die Immobilie alleine

Manchmal möchte einer von euch im Haus bleiben. Häufig geht es dabei um die Kinder, die ihr Zimmer, ihre Straße und ihre Freunde behalten sollen, wenn schon so vieles andere gerade zerbricht. Dieser Wunsch ist zutiefst nachvollziehbar, und ich nehme ihn in Gesprächen immer ernst.

Damit er Bestand hat, muss er allerdings eine Finanzierungsprüfung überstehen.

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils ist nämlich kein bloßer Formalakt. Sie muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch nachvollzogen werden. Vor allem aber gilt: Niemand gibt seinen Anteil am Haus aus der Hand, ohne dafür einen Ausgleich zu erhalten. Wer bleibt, muss den anderen auszahlen.

Was das finanziell bedeutet (vereinfacht gerechnet, ohne weitere Kosten oder Ausgleichsansprüche):

• Marktwert des Hauses: 400.000 Euro
• Restschuld bei der Bank: 150.000 Euro
• Verbleibender Wert: 250.000 Euro, bei hälftigem Miteigentum also 125.000 Euro Auszahlung an denjenigen, der auszieht

Wer bleibt, bedient künftig also nicht nur die 150.000 Euro Restschuld allein, sondern muss zusätzlich 125.000 Euro aufbringen. In diesem vereinfachten Beispiel ergibt sich daraus ein Finanzierungsbedarf von 275.000 Euro und das vielleicht nur mit einem Einkommen statt vorher zwei. Hinzu kommen Notarkosten, unter Umständen Grunderwerbsteuer sowie die Zinsen, die heute gelten und eben nicht mehr die von damals. Vorhandenes Eigenkapital oder andere Vermögenswerte, die in die Auseinandersetzung einfließen, verändern das Bild selbstverständlich.

An dieser Stelle endet der Plan leider in vielen Fällen. Das ist bitter, weil dahinter ja kein finanzielles Kalkül steht, sondern der Wunsch, wenigstens etwas Vertrautes zu bewahren. Tragfähig wird die Übernahme trotzdem nur bei entsprechendem Einkommen oder mit Eigenkapital.

Die Hürde bei der Bank: Damit derjenige, der auszieht, tatsächlich aus der Verantwortung entlassen wird, muss die Bank dem ausdrücklich zustimmen. Diese sogenannte Schuldhaftentlassung erfolgt freiwillig. Die Bank prüft dabei neu, ob die Bonität des Bleibenden allein ausreicht. Fällt die Antwort negativ aus, bleibt der Ausgezogene im Vertrag und zwar ganz unabhängig davon, was ihr untereinander vereinbart habt.

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Zwei Punkte, bei denen es richtig teuer werden kann

Über diese beiden Themen entscheiden sich häufig fünfstellige Beträge. Ich spreche sie an, damit ihr überhaupt von ihnen wisst. Beantworten kann sie euch allerdings nur eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Die Zehn-Jahres-Frist

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Für selbst genutztes Wohneigentum besteht eine Ausnahme und gerade diese Ausnahme wird bei Trennungen heikel.

Der Bundesfinanzhof hat im Jahr 2023 entschieden, dass ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht länger zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Daran ändert sich auch nichts, wenn der frühere Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort leben. Überträgt er seinen Anteil anschließend innerhalb der Frist gegen Zahlung auf den anderen, kann daraus ein steuerpflichtiges Geschäft werden. Dass die Übertragung im Zuge der Scheidung erfolgte, ließ der Bundesfinanzhof in dem entschiedenen Fall nicht als Ausnahme gelten.

Die Frage an eure Steuerberatung: Wann genau haben wir gekauft, wann ist wer ausgezogen, und welche steuerlichen Folgen hat der Zeitpunkt in unserem Fall? Diese Frage sollte gestellt werden, bevor irgendetwas unterschrieben ist. Im Nachhinein lässt sich der Zeitpunkt nicht mehr verschieben.

Die Grunderwerbsteuer bei der Übernahme

Übernimmt einer den Anteil des anderen, liegt darin ein Erwerbsvorgang. Ob dafür Grunderwerbsteuer fällig wird, hängt maßgeblich davon ab, ob ihr verheiratet wart.

Für Ehegatten sowie für geschiedene Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung sieht das Gesetz Befreiungen vor. Bei unverheirateten Paaren greifen diese besonderen Befreiungen grundsätzlich nicht.

Dann lohnt ein genauerer Blick, denn berechnet wird die Steuer nicht einfach auf den halben Hauswert, sondern auf die sogenannte Gegenleistung. Dazu kann neben der Auszahlung auch die Übernahme bestehender Schulden zählen und genau das geschieht bei einer Übernahme ja regelmäßig. Die Summe, auf die am Ende gerechnet wird, fällt deshalb oft größer aus als erwartet. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz derzeit 6,5 Prozent.

Die Frage an Steuerberatung oder Notariat: Fällt in unserer Konstellation Grunderwerbsteuer an und auf welche Gegenleistung wird sie berechnet? Diese Zahl gehört in die Finanzierungsplanung, bevor ihr euch auf einen Auszahlungsbetrag verständigt.

Für unverheiratete Paare gilt darüber hinaus: Es gibt keinen gesetzlichen Zugewinnausgleich und auch keine eherechtlichen Schutzmechanismen rund um die gemeinsame Wohnung. Anwaltliche Begleitung ist hier also keineswegs weniger wichtig, im Gegenteil.

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Warum der Wert an den Anfang gehört

Welchen Weg ihr auch einschlagt: Jede faire Entscheidung braucht ein verlässliches Fundament und das ist der aktuelle Marktwert eurer Immobilie.

Bei einer Auszahlung muss feststehen, worüber ihr überhaupt verhandelt. Bei einem Verkauf sorgt ein realistischer Preis dafür, dass euer Haus weder monatelang unbeachtet am Markt steht noch unter Wert weggeht. Und jede Aufstellung, die eure Anwältin oder eure Steuerberatung für euch erstellt, braucht diesen Wert als Ausgangsgröße.

Was eine neutrale Einschätzung vor allem leistet: Sie nimmt der Diskussion die Schärfe. Statt über gefühlte Zahlen zu streiten – die eine hält das Haus für eine Goldgrube, der andere für unverkäuflich – habt ihr eine nachvollziehbare Grundlage, auf die sich beide Seiten berufen können. Erstaunlich oft ist das der Moment, in dem ein festgefahrenes Gespräch wieder in Bewegung kommt.

Eine solche Einschätzung kann eine wichtige Grundlage für eine außergerichtliche Einigung sein. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, kann das Gericht einen eigenen Sachverständigen beauftragen, und steuerlich gelten unter Umständen eigene Bewertungsmaßstäbe. Meine Einschätzung mag dort als Argument dienen, das Verfahren ersetzt sie jedoch nicht. Sollte es so weit kommen, sage ich euch das offen.

Ein möglicher Fahrplan

1. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Kaufvertrag mit dem Datum des Erwerbs, Darlehensverträge, Grundrisse, Energieausweis.
2. Fachliche Begleitung klären: Familienrecht und Steuerberatung frühzeitig einbeziehen, möglichst bevor Entscheidungen fallen.
3. Mit der Bank sprechen: Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Aussichten auf eine Schuldhaftentlassung erfragen.
4. Den Wert ermitteln lassen: Den Marktwert neutral feststellen lassen.
5. Gemeinsam entscheiden: Auf Basis belastbarer Zahlen abwägen, was für euch beide tragbar ist.

Die Reihenfolge ist übrigens kein Zufall. Wer bei Punkt fünf beginnt, verhandelt über Zahlen, die niemand geprüft hat und genau daraus entstehen die Konflikte, die sich später nur noch schwer auflösen lassen.

Ich bewerte Immobilien in Wegberg, Wassenberg, Hückelhoven, Heinsberg und Erkelenz und weiß aus vielen Gesprächen, wie unangenehm dieses Thema in einer solchen Lebensphase ist. Mein Part ist der Wert und der Weg zum Verkauf – sachlich, ruhig und für beide Seiten nachvollziehbar. Meldet euch gerne, wenn ihr einen neutralen Blick auf euer Objekt braucht. Wir müssen nicht gleich über einen Verkauf sprechen. Manchmal ist eine verlässliche Zahl schon genug, um wieder klarer zu sehen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und kann eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für rechtliche Fragen wendet euch bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, für steuerliche an eine Steuerberatung.